“十一五”时期遂昌县房地产业发展情况分析

——— “十一五”时期遂昌县经济发展系列分析之六

“十一五”期间，在国家宏观调控政策的作用下，遂昌县房地产业从“十五”的发展高峰进入到发展调整期，投资增速有所趋缓，开发规模继续扩大，房屋销售快速增长，房价高位运行。据统计，“十一五”期间全县累计完成房地产投资9.87亿元，比“十五”时期下降3%；累计房屋施工面积127.49万平方米，比“十五”增长18.0%；累计房屋竣工面积45.20万平方米，比“十五”增长28.8%；累计商品房销售面积40.94万平方米，比“十五”增长32.6%;“十一五”末，商品房销售均价跃至4206元，剔除保障性住房不可比因素，均价达4681元。

一、“十一五”时期我县房地产业发展的概况及背景

“十一五”是我县房地产发展不平凡的五年。在国家调控政策贯穿始终的宏观背景和国际金融危机及银泰集资风波的多重影响下，我县房地产业受到较大冲击，房地产业发展起起伏伏，波动较大。分年度数据看：

1、2006年：房地产投资回升，商品房销售趋缓,待售面积上升。2006年，受浙江天金房地产开发有限公司开工建设后土地购置费发生额一次性计入投资完成额的因素影响，房地产投资快速回升。全年房地产开发投资累计完成2.57亿元，同比增长13.5%，增速同比回升54个百分点。但由于国家从紧调控政策的延续,全县房地产市场销售趋缓，待售面积上升。全年商品房施工面积28.09万平方米，竣工面积6.05万平方米，销售面积4.66万平方米，待售面积1.55万平方米，待售面积同比增长92.4%，居”十一五”之最，直接影响房地产的开发投资。

2、2007年：房地产投资稳定，商品房销售火爆。2007年，随着房地产开发商开发理念的转变,房地产开发品质的提升,我县房地产销售不畅局面有所改善，房地产投资趋于稳定，商品房销售火爆。全年房地产开发投资累计完成2.6亿元，同比增长1%；商品房销售面积9.72万平方米，同比增长108.4%，其中住宅销售8.42万平方米，同比增长102.5%；商品房销售额达3.58亿元，同比增长146.8%，其中住宅销售额3亿元，同比增长147.6%；商品房待售面积1.09万平方米，同比下降29.7%。

3、2008 年：房地产投资、商品房销售双双回落，企业资金压力加剧。2008年，由于国家从紧土地、信贷政策及房贷新政的相继实施，我县房地产投资、商品房销售双双回落。全年房地产开发投资累计完成1.91亿元，同比下降26.6%。增幅同比回落27.6个百分点。商品房销售出现显著下降，市场观望气氛浓厚，虽受银泰风波影响，一度刺激商品房销售，但与上年商品房销售火爆程度相比仍呈大幅下降态势。2008年，全县商品房销售面积7.19万平方米，同比下降26%，其中住宅销售6.33万平方米，同比下降24.8%；商品房销售额3.47亿元，同比下降3.1%，其中住宅销售额2.76万元，同比下降8.1%。同时,由于销售下降使得部分房地产开发商的资金周转困难，加之国家从紧货币政策等影响，加剧了房地产开发企业的资金压力。

4、2009年：房地产投资大幅下滑，商品房销售救市措施成效明显。2009年，受国际金融危机和我县资源要素制约加大等因素影响，我县房地产投资大幅下滑，全年房地产开发投资累计完成1.22亿元，同比下降35.8%。其中，住宅投资1.16亿元，同比下降32%。与此同时，针对房地产市场销售不畅的局面，县政府应市出台了个人购买普通商品住房货币补贴的政策，房地产开发企业也采取积极促销措施，商品房销售市场得以良好运行。全年销售商品房433套，销售面积6.94万平方米，降幅分别回落23.4个百分点和22.5个百分点，商品房待售面积1.03万平方米，减少28.3%。

5、2010年：房地产投资逐月回升，商品房销售旺盛。2010年，经过两年多的调整，我县房地产投资于4月份扭转下降局面，逐月回升，投资稳步增长。全年房地产开发投资累计完成1.57亿元，同比上升28.3%，增幅回升64.1个百分点。其中，住宅投资1.52亿元，同比增长30.9%。同时，随着城市化水平的持续提高和溪边路的拆迁，我县商品房刚性需求不断释放，商品房销售旺盛。全年销售商品房1029套，销售面积12.42万平方米，销售额达5.22亿元，分别增长137.6%、79.0%和96.1%。

二、“十一五”时期我县房地产业发展的亮点

1、房地产业拉动力提升，对经济增长的贡献增强。“十一五”期间，我县房地产业累计增加值11.63亿元，比“十五”增长1.66倍,年均增长16.7%；房地产业累计税收收入1.71亿元，比“十五”增长80.7%,年均增长9.3%。“十一五”末，房地产业增加值对三产增长的贡献率为11.4%，对GDP增长的贡献率为4.5%，分别比“十五”末提高5.6个百分点和1.2个百分点；房地产业税收收入对财政总收入增长的贡献率为15.8%，对地方财政收入增长的贡献率为28.7%，分别比“十五”末提高23.4个百分点和41.1个百分点。房地产业对经济增长的贡献作用明显增强。

2、房地产开发规模扩大，竣工率提高。“十一五”期间，全县累计房屋施工面积127.49万平方米，房屋竣工面积45.20万平方米，分别比“十五”增加19.48万平方米和10.12万平方米，分别增长18.0%和28.8%，房屋建筑面积竣工率为35.5%，竣工率高于“十五”3个百分点。

3、房地产开发结构优化，住宅品质提升。“十一五”期间，全县完成住宅投资8.73亿元，占全县房地产投资额的88.5%，所占比重高出“十五”4个百分点；累计住宅施工面积104.81万平方米，累计住宅竣工面积36.63万平方米，分别比“十五”增加9.16万平方米和3.84万平方米，分别增长9.6%和11.7%。2010年，保障性住房投资5228万元，保障性住房施工面积3.5万平方米。随着开发结构的优化，我县开发的商品住宅品质也进一步的提升，形成了住宅建设小区规模化、物业管理规范化的龙潭鑫城、茗月山庄等一批高品质楼盘，堪称遂昌楼盘之经典。

4、商品房销售快速增长，住宅销售首当其冲。“十一五”期间，全县累计商品房销售额16.38亿元，销售面积40.94万平方米，分别比“十五”增长2.26倍和32.6%，年均分别增长30.3%和28.0%。其中：累计住宅销售额14.49亿元，销售面积37.54万平方米，分别比“十五”增长2.66倍和28.6%，年均分别增长44.3%和32.5%，年均增幅分别高出商品房14个百分点和4.5个百分点。

5、住宅供应结构改善，小户型消费凸显。“十一五”期间，我县商品住宅的供应结构得到有效改善，供应结构逐步向小户型倾斜。全县90平方米以下小户型住宅投资由“十一五”初的0.22亿元增加到“十一五”末的0.67亿元，扩大了2.1倍，占住宅投资比重提高了34.9个百分点；施工面积由“十一五”初的1.92万平方米增加到“十一五”末的3.64万平方米，增长了89.8%，占比提高8.6个百分点；销售面积由“十一五”初的0.21万平方米增加到“十一五”末的2.99万平方米,增长了13倍,占比提高19.6个百分点；销售额由“十一五”初的0.05亿元增加到“十一五”末的0.84亿元,增长了15.4倍,占比提高12.3个百分点。

三、“十一五”时期我县房地产业发展过程中值得关注的问题

“十一五”期间，我县房地产业整体发展良好，但依然存在一些不容忽视的问题，影响了房地产市场健康、有序的发展。主要表现在：

1、房地产开发投资规模偏小。“十一五”期间，我县房地产开发投资由2005年的2.27亿元缩小至2010年的1.57亿元，累计投资9.87亿元，比十五下降3%，年均下降4.6%，增幅比全社会固定资产投资低5.6个百分点，比全市低13.7个百分点，比“十五”时期回落59个百分点，增幅位居全市第九（全市排名依次为庆元26.2%、松阳24.4%、莲都21.3%、景宁19.9%、青田5.7%、云和3.9%、龙泉1.6%、缙云0.1%、遂昌-4.6%）,占全社会投资比重由2005的12.1%下降到2010年的7.2%，比重下降4.9个百分点。

2、房地产开发企业抗风险能力偏弱。2010年，我县房地产开发企业资产负债率85.4%；资本金利润率和成本费用利润率分别由2006年的-5.6%和-7.6%降至-11.6%和-19.1%；房地产开发本年资金来源4.09亿元，其中：企业自筹资金0.29亿元，占本年资金来源比重降至7.2%，下降32.9个百分点，其中企业自有资金占自筹比重降至3.4%，下降53个百分点；定金及预收款1.94亿元，占本年资金来源比重升至47.5%，提高33.4个百分点；个人按揭贷款1.75亿元，占本年资金来源比重升至42.7%，提高38.5个百分点。以上数据表明，我县房地产企业运营效果不佳，不利我县房地产市场的可持续发展，房地产企业九成的开发资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款，对预售资金和信贷资金的依赖程度过大，企业的自有资金过低,对市场的抗风险能力和应变能力整体减弱。

3、收入房价比仍然偏低。“十一五”期间,我县商品房销售继续保持“十五”末3858元的高房价态势，销售均价由2006年的每平方米3107元，上涨到2010年的每平方米4206元，剔除保障性不可比因素，2010年均价达4681元，而我县城镇居民可支配收入虽然由2005年的12265元提高至2010年21808元，但收入房价比却一直在4-5之间徘徊，其中2008年收入房价比低至3.7，即当年的城镇居民可支配收入仅够支付3.7个平方米的房款。房价的高位运行，将进一步扩大收入与房价之间的差距，直接影响居民住宅购买能力。

四、“十二五”时期我县房地产业发展的几点建议

纵观“十一五”国家针对房地产市场发展出台的一系列政策及带来的后续影响，可以预见，“十二五“时期国家对房地产宏观调控的基调不会改变，宏观调控政策仍将趋紧，房地产业发展仍将面临严峻形势。为此，我们应该正确分析利弊因素，化危为机，逆势而上发展我县房地产业。

（一）消极因素

1、国家宏观调控政策的不确定性，将对我县房地产业的发展产生不可预见的负面影响。

2、国家税费制度的改革，将一定程度影响居民住房购买意愿。

（二）积极因素

1、固定资产投资的增长将带来房地产开发投资的同步增长。“十二五”规划我县固定资产投资180亿元，按“十一五”房地产开发投资占固定资产投资的比重10.2%计算，“十二五”房地产开发投资可预期18.4个亿，与“十一五”相比，可增房地产开发投资8.53亿元。

2、新型城镇化的发展将直接拉动房地产的开发。根据我县“十二五”推进新型城镇化发展研究预计,到2020年城镇化水平将达到70%，城市人口发展规模11.5万人。2010年我县城镇化水平为39.6%，也就表明未来十年我县城镇化水平将提高30.4个百分点。新型城镇化的发展，不仅表现为中心城区的不断扩张，而且也表现为集镇建设的不断加快。因此，随着新型城镇化水平的提高，势必给我县房地产的开发带来商机，直接拉动房地产业的发展。

3、经济的发展将进一步促进住宅消费的升级换代。“十二五”我县提出了经济社会发展“翻一番，奔小康”的宏伟目标，其中，人均生产总值达53400元，城镇居民人均可支配收入35200元，农村居民人均纯收入11750元，年均分别增长12%、10%和12%。随着全县经济的跨越发展，居民生活水平的提高，将会有更多的居民迫切改善住房条件，对住宅消费进行升级换代，改善性住房需求潜力依然存在。

4、婚嫁新增可观的住房需求。据民政部门资料统计，近年来我县每年均有1700-1800对左右新人结婚。按县城区平均每年结婚家庭600户统计，每户家庭又按100平方米住房计算，那么今后五年每年婚嫁住房需求将达到6万平方米，即在“十二五”期间，共需30万平方米面积的住房满足结婚住房需求，剔除部分现有住房可供结婚，潜藏可观的新增婚嫁住房需求。

5、投机性、投资性需求仍然潜在。随着我县经济的发展，居民可支配收入的不断提高，仍将有更多的居民看好房产保值增值功能，巨额的社会闲置资本仍将有进入房市的强烈冲动，潜在的投机、投资性需求将对我县房地产开发起到推波助澜的作用。

（三）发展建议

“十二五”期间，房地产业作为我县第三产业的重要组成部分，势必对县域经济的发展起着更加举足轻重的作用。如何去弊取利，主动适应宏观调控，规范、健康、可持续发展房地产业，关键在于：

1、合理规划，科学布局房地产发展远景。高标准规划的引领是房地产健康发展的重要条件之一。要在城市总体规划、土地利用总体规划的基础上，充分调查研究，结合城市定位，突出城市特色，完善房地产业发展中长期规划，科学布局房地产发展远景，以规划引领房地产业发展，提升房地产开发水平，丰富房地产文化内涵，提高房地产业比重，增强房地产业经济拉动作用。

2、科学设计，有效调整房地产开发供应结构。要有效利用有限的土地资源，合理确定房地产开发供应总量和供应结构，不断提高住宅建设品位，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，加快经济适用房和廉租房的建设步伐，增加保障性住房的有效供给，充分满足不同阶层的住房需求。同时，合理规划建设各类商业设施、工业厂房、办公用房、公共设施等，满足经济社会发展对各类商业用房的需求。

3、增加收入，有效增强居民住房消费能力。房地产市场的发展关键在于市场成交量，市场成交量有赖于市场的有效消费能力，而有效的消费能力则依托于居民的稳定就业和收入的增加。因此，必须进一步加快推进长三角休闲旅游名城的建设和全面小康社会的实现，努力增加就业机会，稳步提高居民收入水平，有效增强居民住房消费能力。

4、加大监管力度，规范房地产市场秩序。要继续加强对房地产市场的调控和监督力度，不断完善市场监管制度，加强对房地产企业的资质管理和项目的审批管理，加强房价监督，严格价格管理，规范整顿房地产市场秩序，促进房地产中介和物业管理服务业的发展，推进房地产市场健康、有序、快速发展。

5、完善引导机制，合理抑制房价过快上涨。要因势利导，尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、待售数量、投资动向等有关情况。要对房地产业的健康发展和房价实行正确的舆论引导，大力宣传正确、健康的消费、投资理念，引导居民健康消费、理性购房，促进房地产市场理性回归，合理抑制房价过快上涨。

6、培育企业核心竞争力，实现房地产企业可持续发展。随着房地产业的进一步发展和房地产开发企业数量的不断增多，房地产市场竞争将会日益激烈。因此，房地产企业本身必须走规模化经营之路，加快企业核心竞争力的培养,加强企业内部的基础建设，培养自己特有的核心竞争力，提高管理核心竞争力的水平，促进房地产企业可持续发展。

（办公室供稿）