住宅的灵魂和生命
——一场关于房地产价值观的对话

编者按：
    一次思想的交锋，一次智者的对话，交锋和对话的主题是住宅的灵魂和生命是什么？7月初，在省会杭州，浙江凯恩房地产公司总经理王国明与浙江大学客座教授、房地产资深专家张歌，坐而论道，他们从历史的、文化的、现实的角度展开了一次房地产价值观的深入探讨。
●时间：2007年7月3日
●地点：杭州
●对话者：凯恩房地产公司总经理王国明
       浙江大学客座教授、房地产专家张歌

建筑功能和建筑价值观

    ●中国建筑在五千年的历史里，基本是按照一种体系延续发展。特别是在1949年以后，统治建筑领域的是一种标准。到现在我们的城市发生了翻天覆地的变化，在您看来，除了建筑新材料的变化和建筑风格的多样化，在建筑功能和建筑价值观有哪些变化？
    张歌：在1949年之前，中国的建筑体系或者说房屋的体系有两大类。一大类是原有的中国的中式建筑，主要以砖木结构或者是木结构为主的建筑形态。第二大类就是租借地或沿海城市里的一些英式、苏式和日式等建筑形态，这些建筑以石材为主。1949年之后，主要考虑能让大多数人住上房子，住宅形态基本上没有大的变化，比较雷同，从功能上或从价值观上，居住面积的大小在当年考虑得比较多。
    在我们经济条件、生活条件发生变化之后，建筑功能现在更多地考虑空间功能的变化。现在的建筑空间里，会更多地强调家庭成员的沟通空间。比如说，开放式厨房的出现，承担了非常大的社交功能，餐饮成为家庭里的一种情趣，一个沟通交流过程。从建筑价值观认可的角度，建筑形态、建筑外立面、景观的强调力度，内部户型、空间的功能等，从原来单纯的居住到重视沟通，这样的改变是与社会的消费需求和价值观的变化相对应的。

    王国明：我认为建筑的价值包含了很多方面。1949年以后，我们国家当时还没有商品房，主要以福利分房为主，那时的住房大部分属于砖木结构的瓦片房。砖头都是很薄的一层，柱子用木头，房子是用砖墙砌起来的，上面用瓦片。大雨天漏水，隔音效果也差，而且面积还很小，也没有独立卫生间。要求功能区分是不可能的。当时有一个遮风挡雨的地方，已经是一件很幸福的事。
    慢慢地，钢筋混凝土等新材料出现了，但是住宅仍然没有太多功能的考虑，主要是为了扩大面积。上个世纪七八十年代，我们造了大量的中间一条走廊、两边分开设置房间的单位宿舍，也没有独立卫生间。但是材料已经用上了混凝土和钢筋，遮风挡雨的功能增强了很多。
    到了上个世纪80年代末90年代初，渐渐开始考虑功能上的需要。开始有了独立卫生间和独立厨房，但空间和面积还是很小。从造型上来说，外墙就是水泥，砖直接裸露在外面，基本没有任何艺术造型。我认为那时候的产品已经有功能上的追求，但是还没有审美上的考虑。
    真正具有革命性的变化是在房地产市场化以后。1995年出现商品房的概念，经历了十几年，功能和价值的追求也经历了几个阶段。最近几年，建筑物延伸到了小区的概念，和周围环境协调，从建筑价值方面来看，它已经超出了建筑单体的价值。建筑单体跟周围环境形成了人们居住所需要的整体。从功能上来说，我们过去生活方面的要求仅仅局限于“有住房”，但没有从舒适度去考虑。作为我们开发商，一个要对居住理念进行超前引导，还有一个是满足消费者的需要。不要低估消费者的需要，很多人对于好房子都有非常全面的认识，我们凯恩房产目前在茗月山庄所提倡的生活理念和居住价值，虽然在本地还是比较超前的，但我们的业主基本上都很能接受。
    目前这个阶段，我们的客户会比较关注功能上的齐全。但是作为开发商，要有一定的远见和眼光，不仅满足目前的需要，规划上还要超前，能满足十年以后的需要。建筑师本身对住宅应该有一个很高的追求，能够经得起时间的考验，开发商要严格把关。十年以后来看这个建筑，它是不落后的，二十年也不会淘汰，从追求来讲我们要找一个经得起一百年考验的方式。很多开发商，包括绿城、万科，他们对这方面的追求很高，是我们学习的榜样，我们追求的就是这样一种境界。第一是要有责任感，第二是要具备这样的能力，这样才能实现这个愿望。我们的员工前不久专程去深圳学习，就是要加强这样的能力，保持这样一种不断学习的状态，才能实现对城市负责的抱负。

为了什么盖房子

    ●为什么一些建筑可以几百年、上千年地流传至今，甚至到现在还在担负着人们的使用需求？为什么有的建筑却已经在自然或者人为的灾难中毁于一旦，或者已经盖了好几次？作为开发商，到底是为了什么盖房子？
    ?笙张歌：建筑在形态上，都是不同国家对居住的一种理解。往往一个城市积淀的东西需要很长时间去参透，比如在欧洲，它在原有的建筑上不断改进改良，建筑的设计过程非常漫长，有时整个设计会花一年或者两年的时间来考虑，要去研究地质文化、研究原住民的居住习惯，超前多年去考虑空间上会有什么新的变化。我听说大连的一个老建筑，它在电器线路的空间设计上，甚至已经把现在可以放网线的空间都预留出来，这种空间的超前想象，非常有远见。
    开发商为什么要盖房子，我觉得他们可能会考虑两点。第一是品质，第二是与文化的吻合。开发商做一个房产品，对一个城市的文化的影响力是非常大的。它可能会给这个城市的人留下美好，也有可能会让城市的人每天感觉非常烦躁。所以我觉得开发商肩上的担子非常重。满足一个小区500户甚至是1000户的业主基本生活要求的同时，对这个城市里的其他人，它也是有影响的。

    ?笙王国明：我认为建筑应该是物理功能和艺术的结合品。作为开发商，我们在销售过程和物业管理等等过程中要得到客户的好评，这个层面应该是很容易的。我们企业所追求的，是要经得起历史检验的建筑。若干年后，我们所营造的小区，我们所建造的建筑物，都要成为一个城市的典范。

   
百年建筑的追求

    ●现今的房地产价值的影响因素，第一位是资源，其次是房地产商的开发水准，包括设计规划水准、施工水准，物业形态也占了很大比重。我们发现，房地产的价值几乎可以说是一个房地产项目的开发全过程，为什么国外很多建筑的建设周期都在百年以上，而且历经数百年既定的规划设计方案始终坚持如一，依然坚固，在现代化的改造下依然发挥着建筑本身的作用。百年建筑是否也应该成为开发商的理想和一种对历史对城市建设的责任感？
    张歌：中国在百年建筑上有一个非常空白的阶段。对百年建筑的理解，我认为应该多去反思中式建筑。中式建筑是一个砖木结构的建筑，我们从材质上来考证，因为木头非常容易被腐蚀，遗留下来的并不多。相反，欧洲的很多建筑，历史确实都非常悠久，经得起风吹雨打。从物理材料上来说，他们可能做得更好，有成为百年建筑的特性。但是如果因此就去照搬西式建筑的风格，从中国人的居住和审美方面考虑，还是有不融洽的东西。毕竟中国还是有很多传统的根深蒂固的生活元素，包括对空间的认知、人与人相处的方式。外国建筑里表现的人与人之间的相处方式，可能在中国是不被接受的。
    在中国文化中，人与人相处的认知，对建筑空间、建筑形态的要求，会有自己的理解。前几年中国美院的一个建筑引起了业内的很多共鸣，就是因为它采用了非常多的中国元素。它本身的建筑材料非常现代化，但是它外立面的形态上，结构的形态上，包括建筑体的空间关系上，采用了很多中式传统的东西。可能今后房产品的价值，开发商会更多地去挖掘中国人对居住品质的需求。不仅仅是在建筑形态上，空间上，还是在人的心理状态，传统文化上，另外还有家里人和外面人的关系，熟人和生人的关系，父辈与子辈的关系，在我们经济条件越来越好、购买力越来越强的状态下，我觉得它会慢慢为社会所重视。

    王国明：经济基础影响到了人的追求。过去人们为了满足单纯的居住需要，付出了一定的代价，比如材料的简化、功能的简化，损失了很多东西。后来经济条件好起来，有了购买能力，普遍地讲究排场，追求面积，而在功能上并没有进行细化的考虑。我们目前的房地产开发已经在逐步回归理性：功能上更趋于实用，外形上更加美观，建筑形态的处理上更多地与中国传统文化相结合。最后人们会去选择买合适的、对自己真正有用的房子。
    实际上我们中国的建筑元素当中，有很多优点值得借鉴发扬的。比如说它对环境的选择、它的建筑造型，像采光、风水、院落，以及家人戏耍和沟通的空间等等。对空间的要求和排布上，中国人是非常非常讲究的。
    茗月山庄现在也有三室两厅两卫这样的一种空间布局，设计中考虑了很多深厚的中国元素，比如说玄关，比如我们茗月山庄的会馆，比如我们在园区大环境和小环境的处理，等等。当消费者渐渐走向理性，他们会引导市场趋向更好的居住氛围。

        最适合的就是最好的

    ●我们注意到，凯恩房产的王总在提到自己的产品时流露出一种信心、热情、自豪和尊严感，而王总也一直在凯恩内部倡导每一个员工要做一个追求工作和生活的价值的人，因为只有这样的人，才能够为市场提供具有价值的产品。那么这些产品的价值在哪里呢？
    张歌：整个社会对于房产品价值的认知，我赞成王总的看法，需要一个循序渐进的过程，到一定阶段会趋向理性与和谐。这个过程当中，我觉得应该满足基本的两点：第一点就是它的品质，首先它应该能经得起时间考验；另外一点就是开发商在营造产品的过程中，更多地去考虑中式居住的理念和西式建筑的精华。只有对居住文化有深入理解，房产品的文化价值才能彰显出来。
    ?笙王国明：我们的客户在追求理想人居的过程中，很可能会走些弯路。这是由人生的经历、社会开放的程度、历史阶段决定的。我们目前所做的工作，就是希望能使这个时间短一点，可以避免社会资源的浪费。
    我们作为这个城市里的房产商，有责任去宣传先进的人居理念。实际上每一个房产品都有自己的特点，只有适合消费者的才是最好的。我们所说的适合，是说要理性地、客观地思考，比如说建筑要与周围的环境、当地的文化结合。
    我们造房子只能造我们认为最适合的，最适合的就是最有价值的。所谓的理想人居，实际上它所提供的仅仅是人所适合的居所，而不是固定的某种形式。不同的地方就有不同的环境和文化。我们的责任就是把适合的产品和适合的居住理念忠实地传达给消费者。
让业主几十年以后都不后悔
    ●凯恩房产作为一家具有多年房产开发经验的成熟企业，在产品开发过程中常常会对项目所在城市的人文历史进行深入的研究，以遂昌为例，这是一个什么样的城市？它的未来是什么样子？茗月山庄在今天得到了市场的追捧，到了未来我们回过头来看时它还是不错的房子吗？
    张歌：刚才王总说营造产品要引导“适合”这样一个方向。不同城市的人，对水、对山、对生活的理解也不一样。全国性的企业比如说万科，在引导城市花园这样同一个产品体系进入不同城市的时候，都会在充分融合中国的大文化与地域文化后，有一些相应的调整和变化。我知道在寻求具有城市特色的适合性上，茗月山庄得到遂昌本地十分广泛的认可，凯恩房产一定有非常多样性的考虑。
    ?笙王国明：遂昌原来是一个比较封闭的山城，改革开放后，这里的人们逐渐富裕起来，对新生事物接受度很高。凯恩房产的茗月山庄仍然植根于遂昌这座城市中最中国、最本原的山水和人居概念，融合目前先进住宅的开发和营造技术。我们着重考虑了它与山水、与周围环境的有机结合，我们让水从小区当中流过，我们的别墅都有十分优雅自然的窗景，我们结合地形，在人工中见自然。我们充分考虑中国传统和现代两个方面的居住习惯和居住形态，从规划、建筑、景观、物管各个方面进行超前规划和超前服务。茗月山庄在遂昌被认为是第一流的，我想主要是因为我们在这个问题上进行了大量的思考和论证。
    茗月山庄能在今天得到普遍认可，主要是凯恩房产在整个过程中坚持了品质保证。一是规划设计中的保证，二是工程管理上的保证，三是售前、售中、售后服务的保证。在凯恩房产内部，我们对产品营造和服务的全过程一直有着高度的重视。我们对建筑总体规划、营造以及居住附加值都花大力气投入，我想这应该是茗月山庄得到认可的原因。我们要做的是让业主几十年以后都不后悔的房子。

 

居住品质才是房产品价格的核心

    ●最近两年，国家出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，但目前看来，对房地产的影响并不是十分明显，不管是北京、上海、杭州这样的大城市，还是像遂昌这样的城市，房地产的价格依然呈上涨的趋势，这是为什么？请预测一下中国房地产的走势。
    ?笙张歌：从最终的需求上来说，应该说整个社会最终的需求还是很大的。
    ?笙王国明：我认为影响房价的主要有这几个因素：
    第一是投资环境。在房价没有明显的提高、房产投资效果不是很明显的情况下，民间资金会更多的转向这些地方，如果有获利更高的投资项目，资金会更多地转向这些地方。
    第二是居住观念。遂昌本地自建房很多，房间面积大，但根本不能营造小区环境，建筑规划的水平很低，噪音、污染和安全性等等都存在一定问题。凯恩房产与其说是在宣传自己的产品，不如说是在宣传一种先进的居住观念。随着大环境的变化，遂昌人对居住环境的要求已经有了很大的提高。
    我的理解，居住品质才是房产品价格的核心。房产品价格上涨，应该是人们对房产品品质有了更加深刻的认识，对居住品质有了更高的要求，更好的房产品受到追捧，在市场经济价值规律的调节下，合理地波动，是良性的上涨。
    第三，房产品价格还因为地域不同而有很大区别。比如说同样居住品质的房产，在遂昌和在杭州价格就相差很大。高速公路开通以后，遂昌到杭州的车程只要二三个个小时，交流的频率加快了。杭州的人进来的多了，遂昌的人出去的也多了。进来的人会带来很多好的居住理念，出去的人会更多地了解到优秀的生活品质是怎样让房产品升值的，会认识到茗月山庄在遂昌领先的居住品质的价值。
产品营造无止境
    ●对于目前大多数人来说，房产品也许是一生中最大的一笔消费，有些人可能倾其所有才能够买一套房子，买了房子以后要住几年、十几年，甚至一辈子，从这个意义上说，开发商的责任真的非常重大。凯恩房产的工作团队如何保证房产品的品质？
    ?笙王国明：规划设计阶段，我们充分集合整个团队的智慧，不仅严格寻求过硬的、先进的规划设计方案，还充分结合客户、各岗位工作人员和专业人员的意见，并经过中高层和集团会议的评审，从各个方面去监督质量、保证品质。
    工程管理过程中我们加强了监理公司的工作，主要是要求他们对房子细节上的把握，要按照目前杭州市的标准来进行。杭州在工程细节上的把握是十分靠前的，我们专门把杭州市《工程质量100条》发给我们的施工单位、建筑单位，只有做得到的才能在凯恩房产施工、监理。
    在服务意识上，我们注重对营销人员进行很好的销售服务的培训，保持一个良好的销售服务状态。还有一个就是物业管理公司，是对房子建好以后的一个保值升值，以及今后一个居住舒适度的保证。保洁、维修、绿化物养护不到位的话，产品的品质也会被降低。凯恩房产关于品质的保值增值这方面，目前在遂昌这个区域认知度比较高。
    另外一个就是在环境营造上，凯恩房产对环境品质的要求很高，茗月山庄园区里就用了很多价格不菲的大树，而会所仅装修就花了两百多万。当然，产品营造是没有止境的。或者在将来很长一段时间，我们都会认为凯恩现在的项目茗月山庄是不错的房子，但是我们绝不能固步自封，一定还要在各个方面深入挖掘，使产品质量和居住质量都更上层楼。
物业的不同状态会直接影响房屋的价值

    ●房产品最终是提供给人居住和生活的，那么从它的产品规划、设计到营造和最后交付给客户及后期的物业管理、园区文化建设，每一个环节都应该渗透着服务意识。房地产行业其实就是一个服务行业，尤其是物管公司的服务，已经成为房产品附加值的重要组成部分，对此应该怎么理解？
    张歌：深圳有一个小区，物管十分敬业。看到有一个业主吃完口香糖后往地上一扔，物管人员并没有责怪业主，而是把口香糖用纸包起来扔掉。若干个这样的故事发生之后，整个小区的业主看到小区内公共区域有垃圾，都会主动把垃圾扔到果壳箱里面。良好的服务意识的带动，对小区业主素质和整个小区融洽、友好氛围的形成，有十分明显的推动力。
    我们现在谈物管公司，实际上是在谈房产品的服务。房产品真正的价值，除了房子单体的基本品质之外，还来自于业主入住之后，对小区的观感、舒适度等多方面天长日久的认知，这就是房产品的服务。房子因为有人住才会改变，而物业的不同状态会直接影响房屋的价值。在杭州就有这样的例子，十年前同样地段同样售价的房子，物管服务做得特别出色的小区，现在的二手房房价比其他小区每平方米高三千元！
    王国明：在物业公司这一块，应该说我们凯恩在小区做的物业管理在遂昌还是处于领先地位的。前不久还有一家房产公司来和我们谈，想要请我们的物管公司去服务。在房产品的营造过程中，我们认为要提供给业主经得起时间考验的产品，后期的物业管理十分重要。
    房产品的品质、价值的保值升值需要物业公司支撑。我们茗月山庄这个项目所提供的服务，可能超出了一般的物业公司所承担的责任。比如说我们现在会所里面的经营管理，物业公司本来也可以不管，但是我们都承担了这个责任。或许以后社会分工日益细化，物业分工会更加细致，但现在社会资源还没有这么完善的时候，我们愿意多付出一些，自己来培育好的物业资源，为社会服务。